融创服务上市首日大涨21.9%，高确定性增长空间获机构青睐

高品质服务驱动高质量增长，融创服务未来可期。

出品｜每日财报

作者｜李德胜

11月19日，作为物管百强企业中增速第一的龙头企业，融创服务控股有限公司（简称“融创服务”，股票代码01516.HK）正式登陆香港主板。

早盘以11.6港元平开后稳步上升，盘中最高涨幅达22.76%，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨21.9%。截至当日收盘，融创服务市值达424.20亿港元，在物业板块中位居前三，凸显行业龙头本色。

从8月6日交表至今，作为行业头部公司的融创服务得到了资本市场的极大关注。虽然物业板块近期整体承压，但融创服务依然受到优质资金的追捧，显示出融创服务的独特的竞争优势获得投资者长期看好。

获资本鼎力支持，高增速领跑行业

2020年可以说是物业公司赴港上市的大年，截至目前，包括融创服务在内共有12家公司成功登陆资本市场。物管行业也成为近两年在资本市场崛起的明星板块，以其稳健且永续的经营优势，迅速吸引投资者的高度关注。

作为物管行业的佼佼者，融创服务的发行得到了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等基石投资者的鼎力支持，绿鞋后融资规模将达92亿港元，创下目前上市物企融资规模新高。

值得一提的是，融创服务是腾讯截至目前在物管行业最大手笔的一次基石投资，也是IDG资本在物管领域进行的首次基石投资。几大知名投资机构参与配售，显示出了其自身高确定性的发展潜力深受市场的认可与追捧。

其实，物管行业的发展在很大程度上，是房地产行业发展的延续。因此，背靠龙头房企的物管公司，在这条新赛道上具备先天优势，尤其是在物管行业集中度较低的快速拓展期。

作为依托于头部房企融创中国（01918.HK）的融创服务便具备了先天性的规模及高成长优势。融创中国持久以来的高质量发展，为融创服务的业务规模发展奠定了坚实基础。

融创中国被誉为最具成长性的地产公司，孙宏斌带领融创中国十年时间，实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍，并稳居行业第四宝座。

得益于母公司的快速发展，融创服务也获得持续高增长。据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

合约建筑面积方面，由2017年12月31日的5740万平方米增长至2020年6月30日的2.321亿平方米，年复合增长率74.9%。

在管建筑面积方面，由2017年12月31日的2000万平方米，增长至2020年6月30日的1.054亿平方米，年复合增长率94.5%。

营收方面，融创服务近三年以59.5%的营收复合增长率领跑行业，远超同期物管百强18.4%及物管十强23.7%的复合增长率。

万亿级市场开启，外拓布局初露锋芒

融创服务被广泛看好，还有一个原因是龙头物业未来会有较大的市场空间和较快的增长速度。据克而瑞统计数据，2019年底，物管行业TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。

物管行业集中度偏低，对于拥有规模房企背景的龙头公司来说，将更有优势。可以能够通过多元渠道增加来自第三方的新增在管面积占比，提高市场份额，从而保障中长期的规模增长。

加上目前政策鼓励品牌物业外拓、接管大中城市的存量房产运营业务，物业服务行业被认为是大地产领域的另一个万亿级产业。

在此背景下，物管行业最大的竞争优势是增量规模的快速提升，凭借高起点布局及多业态、高品质的服务力，融创服务在外拓市场已初露锋芒。

2019年起，融创开始发力并购及外拓，不断发挥融创品牌在收并购领域的良好口碑，取得一系列进展。2019年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合；2020年5月，融创服务完成了对开元物业管理的收购。

2020年6月，融创服务与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，合约总建筑面积约70万平方米，未来将通过资源共享在物业服务领域开展更加全面且深度的合作。

2020年8月，与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作，致力打造成江西省最大的公众物业集成服务商。

在外拓推动下，截至2020年9月30日，融创服务合约建筑面积2.47亿平方米；在管建筑面积1.16亿平方米。

与此同时，融创中国“城市共建者”形象逐步建立，并与超过400个合作伙伴共同开发地产项目。随着近年来在产业领域持续发力，为融创服务在更多大体量、业态丰富、具备区域竞争力的外拓发展提供机遇。

依托融创中国“地产+”的战略优势，融创服务综合管理能力的不断加强，在IPO之后有了全球资本的加持，在物管服务这个万亿级的超级大赛道里，融创服务还将迎来新的机会。

高品质服务驱动高质量增长

截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市；集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市。在强经济城市，融创服务拥有极高的市场占有率，并远超行业均值。

据中指研究院报告，融创服务位列2019年“中国物业服务品质领先品牌企业TOP3”。融创服务提供的高品质服务极好满足了高能级城市的客户需求，也获得市场高度认可。

据咨询机构赛惟咨询报告显示，2019年融创服务的客户满意度高达90分，远高于行业平均73分，位于行业标杆水平。良好的口碑和业主服务能力都有利于融创服务在此基础上进行外拓业务，继续保持快速增长，确立规模化优势。

融创集团采取的是高能级区域成绩深耕策略，2019年在全国13个城市获得销售第一，17个城市销售超百亿。

其发展重心在四大城市圈和核心一二线城市，这意味着融创服务所服务的业主具备更强的消费力与对美好生活的理解力，更懂得好服务的价值。融创服务的整体平均物业管理费约为3.03元/平方米/月，为行业内最高一档。

得益于母公司的销售快速增长和优质土储，融创服务很好地锁定了未来的成长空间。截至2020年8月25日，融创中国土储货值约80%位于高能级的一二线城市，这些开发增量为融创的物业业务奠定了良好预期。

融创服务依托社区归心空间，搭建丰富多彩的社区氛围和业主社交平台，构建中国邻里关系新形态；并打造健走未来、果壳计划、邻里计划、业主达人秀与业主春晚五大品牌活动。

这让融创服务拥有超高的业主粘性，并将在物管行业新一轮的集中度竞争中将发挥更大优势。截至2019年12月31日，融创服务年度物业管理服务合同续约率高达99.7%。

深耕行业16年，头顶“高增长+高品质”光环，融创服务凭借高品质撬开了规模外拓增长，同时与母公司融创中国的深度绑定和优质布局锁定了未来的业绩增长。在成长性可期的背景下，其获得资本的追捧或许只是刚刚开始。