宝龙商业正式挂牌上市 运营能力有待市场考验

　　12月30日上午，宝龙商业管理控股有限公司(以下简称“宝龙商业”，股票代码9909.HK)正式在香港联合交易所主板挂牌交易，开盘价9.50港元，成为内地首家在港上市的轻资产商业运营商。

　　业内人士指出，宝龙商业管理能否顺利打响宝龙的商业品牌价值，将是宝龙未来商业运营的关键之一。从宝龙已有的项目运营情况看，宝龙商业的运营能力能否受到市场认可，目前还是一个未知数。

　　成功分拆

　　12月30日上午，宝龙地产控股有限公司董事局主席许健康，以及其子宝龙地产控股有限公司总裁兼宝龙商业管理控股有限公司董事长许华芳现身港交所，为“宝龙系”第二家上市公司敲锣。

　　公开资料显示，当日成功上市的宝龙商业发行1.5亿股，每股定价9.5港元，每手500股，所得款项净额约13.36亿港元。开市半小时，宝龙商业涨5.68%，股价10.04港元。至午间收盘，股价上涨约4.95%，每股报9.97港元。

　　据悉，宝龙商业此前于12月16日-19日招股，拟发行1.5亿股股份，其中公开发售1500万股，国际发售1.35亿股，每手500股，独家保荐人为农银国际融资有限公司。其四位基石投资者包括永辉超市、安踏副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司以及恒安国际的副主席许连捷和Orchid China Master Fund Limited。

　　根据招股书“所得款项用途”，宝龙商业此次上市融资，约50%或611.8百万港元将用于战略收购及投资于其他商业运营服务供应商，以扩大商业运营服务业务及扩充商业运营服务组；约25%或305.9百万港元将用于升级资讯技术系统数字化及智能运营及管理；约10%或122.4百万港元将用于若干租户及供应商的股权投资；约5%或61.2百万港元将用于根据轻资产业务模式翻新由独立第三方开发或拥有的零售商业物业；及约10%或122.4百万港元将用于一般业务用途及用作营运资金。

　　公开资料显示，宝龙商业提供商业运营管理服务，商业的资产端并不在宝龙此次分拆的范围内。2019年3月25日，母公司宝龙控股将商业运营、物业管理服务两大业务分拆成立宝龙商业，并在新公司成立仅5个月后即向港交所递交了招股书。目前宝龙商业旗下拥有“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、“宝龙天地”四个商业运营服务品牌。按在管建筑面积计算，在中国所有商业运营服务供应商中，宝龙商业排名第四，市场份额为0.8%。

　　根据招股书，截至2019年上半年，公司商业运营服务已签约管理59处零售商业物业，合约建筑面积为约750万平方米。

　　而其收入来源为商业运营服务和住宅物业管理服务两部分，且公司“于往绩记录期的收入、纯利、总在管建筑面积及总合约建筑面积增长迅速”：2016-2018年，宝龙商业的收入分别为人民币7.52亿元、9.72亿元、12亿元，复合年增长率为26.3%；2019年首六个月，收入为7.49亿元人民币；纯利方面，2016-2018年期间分别为6293万元、7859万元、1.33亿元，复合年增长率为45.6%；2019年首六个月纯利为8713万元人民币。

　　值得一提的是，宝龙商业外部客户收入增长强劲。2016年-2018年，独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%；截至2018年及2019年6月30日止六个月，独立第三方产生的收入分别占总收入约81.0%及86.0%。其中，商业运营服务板块的外部客户收入增长尤其明显：截至2017年6月30日止6个月，宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元，相比2018年同期的约3.7亿元增长44.3%；住宅物业管理服务外部客户收入在2019年上半年大约1.1亿元，同比增长约13.4%。

　　挑战重重

　　众所周知，10多年前宝龙广场在全国范围内的成功曾让宝龙地产的名气比肩万达，有着“南宝龙、北万达”的称号。但近年来，宝龙的商业地产发展成绩平平，甚至被定位在二三四线城市的新城控股等房企反超。根据宝龙地产的公告，截至2019年6月30日，宝龙地产的商业地产销售面积为31.49万平方米，销售金额为58.75亿元；住宅地产销售面积则为146.85万平方米，销售金额为233.28亿元。

　　此次成功分拆上市，表明宝龙商业管理迈入了品牌独立成长的阶段。财经评论员严跃进表示，通过分拆上市可以形成较好的导向，尤其是商业地产现在的案例还是比较少，也可以获得更多的融资：“这2年商业地产行业的发展不是特别好，必须要分拆上市来做大板块。未来大城市的商业地产仍然有崛起的可能，也有新的机会，我相信宝龙商业可以引导更多的企业进行分拆旗下商业板块的操作。”

　　但另一方面，上市之后的宝龙商业，仍然面临着不少挑战。根据招股书数据，2016-2018年，公司资产负债率分别约为99.1%、94.5%、89.4%，远高于行业平均水平。

　　而除了较高的负债率，宝龙商业存在较为严重的“大客户依赖症”。招股书透露，保留集团(分拆完成后的宝龙控股及其附属公司，不包括宝龙商业)“于往绩记录期内是我们的最大客户及最大供应商”。2016年-2018年以及截至2019年6月30日，宝龙商业向保留集团开发的零售商业物业提供商业运营服务所产生的收入约占提供的商业运营服务所产生收入的94.6%、91.2%、90.0%及90.7%；而向保留集团开发的物业提供住宅物业管理服务所产生的收入约占提供的住宅物业管理服务所产生收入的97.8%、96.5%、96.9%及96.9%。

　　此外，天眼查显示，宝龙商业旗下的上海宝龙物业管理有限公司、山东宝龙商业物业管理有限公司、太仓宝华物业管理有限公司卷入了多起法律诉讼，案件原因包括物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、劳动合同纠纷等多个方面。而就在12月23日，开业才第二天的“宝杨宝龙广场”就发生了一起农民工拉横幅讨薪事件。

　　在招股书中，宝龙首次披露了在管的45个商业项目的出租率和商业运营服务收入。尽管仍未披露所有单个项目的租金收入，但仅从出租率来看，包括天津宝龙广场、青岛城阳宝龙广场等在内，有数个已进入成熟期的项目经营依然艰难。例如，2009年开业的青岛城阳宝龙广场去年全年的出租率仅有58.7%，今年前6个月出租率为69.8%。

　　不过，许华芳对宝龙商业的未来仍然充满信心。“宝龙上市是一个新的进程。”许华芳在敲钟现场坦言，宝龙商业的发展得益于母公司宝龙集团的迅速发展。而在被问及“主要项目来自单一客户”的问题时，许华芳称宝龙商业自2015年开始就对外拓展，未来这种外部的拓展肯定会逐步提高，希望有“两边共同驱动”的发展方式。

　　同时，招股书也披露，宝龙商业在轻资产有着不小的野心：筹备的项目中，宝龙已与河南郑州、重庆的独立第三方零售商业物业订立商业运营服务，还与独立第三方就7处零售商业物业订立谅解备忘录。据悉，2020年，宝龙商业还将迎来分布在10座城市的10个商业项目亮相，将成为宝龙商业创纪录的一年。而在战略布局上，宝龙商业将长三角视为重镇，未来70%的项目将聚焦于长三角。